tương lai, quy trình mua bán nhà phố đã rất không xa lạ: khách hàng đặt cọc tiền, hẹn ngay ra phòng công chứng sang tên chuyển nhượng, rồi chuyển tên trên sổ đỏ là xong. Nếu mua nhà chung cư thì quy trình mua như thế nào? Nhiều bạn chưa nắm rõ nên sẽ sợ hãi trước quyết định mua căn hộ mặc dù thấy chung cư rất tốt. phần lớn bạn đang trong tình trạng "nhà phố không đủ tiền mua, chung cư không dám mua, đành chịu cảnh ở trọ".
Trong bài viết này mình sẽ chia sẻ một số thông tin liên quan đến quy trình mua căn hộ từ chủ đầu tư hoặc sang nhượng lại từ người khác để bạn nắm rõ và tự tin hơn trước xác định có ngôi nhà cho gia đình có đời sống sung túc hơn.


1. Quy trình mua căn hộ từ Phòng kinh doanh
Bạn nên hiểu rằng, chẳng phải công ty nào làm công trình căn hộ đều lãi lớn, bỡi vì nếu lãi lớn sẽ không có hiện tượng căn hộ chết, công ty bất động sản phá sản. Để triển khai một dự án căn hộ với số vốn hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng thì áp lực phân phối số lượng căn hộ trong chung cư đến tay người mua là rất lớn. Theo đánh giá, một dự án phải bán được ít nhất 50% số căn hộ mới nằm trong ngưỡng an toàn để có thể toàn thiện được. bởi thế, hầu hết các chủ đầu tư căn hộ Hiện nay đều tiến hành cho khách hàng đặt cọc mua căn hộ ngay giai đoạn đầu thi công. Thông thường đơn giá khoản thờ điểm đầu này rất hấp dẫn người mua.
trình độ thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ căn hộ 01
trình độ thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư - mua từ CĐT
Hiện nay các Phòng kinh doanh Luxgarden Quận 7 thường thực hiện bán hàng theo hiệ tượng tổ chức sự kiện bán hàng tổng hợp để có thể lập cập bán được nhiều item. Quy trình có thể như sau (tùy vào chủ công trình có thay đổi):

1. quý quý khách xem dự án: được nhân viên tư vấn thông tin căn hộ

2. bạn đăng ký ưu tiên/ đặt chỗ/ giữ chỗ (tên gọi không giống nhau nhưng bản chất giống nhau): khách hàng chuyển cho chủ công trình một khoản tiền nhỏ (ví dụ 50 triệu) thì sẽ được P.KD dự án xác nhận bạn có 1 suất ưu tiên mua. Hãy kiểm tra "Biên bản ghi nhớ" hay giấy tờ hứa hẹn có quy định sẽ hoàn lại 100% số tiền không nhé. Ở bước này chưa phải là đặt cọc nên bạn sẽ nhận lại được 100% số tiền nếu không mua.

3. Chọn căn: Thông thường cách ngày báo cáo khai bán dự án vài tuần sản phẩm sẽ phân về các đơn vị bán hàng, bạn sẽ được nhân viên tư vấn chọn căn. Bỡi vì căn đẹp ai cũng thích nên sẽ xảy ra nếu nhiều người cùng chọn 1 căn, các chủ công trình sẽ có phương án khác biệt, ví dụ có thể là:

- đa số khách hàng cùng ướm 1 căn sẽ được bốc thăm, ai may mắn sẽ được mua căn này tại sự kiện mở bán.
- Hoặc P.KD dự án sẽ xét thời gian bạn đăng ký ưu tiên/đặt chỗ, khách hàng đăng ký sớm nhất sẽ được ưu tiên 1, sau đó ưu tiên 2, 3. Nếu có quá nhiều người đăng ký căn này bạn sẽ được tư vấn chọn căn khác có cơ hội mua nhiều hơn. Trong sự kiện mở bán sẽ giao dịch theo giờ bắt đầu tư ưu tiên 1 định đoạt mua nếu không mua sẽ chuyển qua ưu tiên 2,....

4. Sự kiện thông báo mở bán: toàn bộ khách hàng sẽ được mời đến sự kiện báo cáo khai bán, chủ đầu tư sẽ công bố bảng giá. khách hàng chỉ việc xem xét lần cuối và quyết định chuyển tiền đặt chỗ sang đặt cọc hay không. Nếu những khách hàng chưa đăng ký ưu tiên ở bước 2 sẽ đợi đến cuối buổi, còn căn nào bạn đó sẽ chọn căn mình thích.

Một thận trọng nhỏ: Tại sự kiện rất đông bạn như vậy, bạn sẽ bị ảnh hưởng bỡi tâm lý đám đông. Đừng vì thấy thị trường quá tốt như vậy sợ không còn căn nào mà đưa ra quyết định "còn căn nào lấy căn đó" mà chọn một căn không ưng ý. Nhà mình mua để ở trung hạn mà chọn một căn mà bạn không ưa thích sẽ không tốt tí nào. Với trình độ tham gia các sự kiện bán hàng thì cuối sự kiện vẫn còn sót lại một vài căn đẹp. bên cạnh đó, 1-2 tháng sau người đầu tư cá nhân sẽ bắt đầu bán lại với giá chênh lệch vài chục triệu, bạn có thể tìm căn ưng ý và giao dịch mua bán lại. Mặc dù bạn phải trả thêm vài chục triệu tuy vậy theo mình vẫn tốt hơn là mua căn xấu.

5. Ký hợp đồng cọc/thỏa thuận với chủ đầu tư: Bỡi vì có thể công trình chưa xây dựng xong phần móng nên chủ đầu tư chưa ký hợp đồng mua bán cho khách hàng được, nên bạn sẽ ký với chủ đầu tư hợp đồng cọc/ thỏa thuận. Trong đó có quy định thời hạn sẽ ký hợp đồng mua bán và các điều khoản phạt nếu bắt đầu sai cam kết.

6. Ký hợp đồng mua bán: Khi dự án đã xong phần móng, được sở xây dựng cấp phép đủ điều kiện bán hàng thì chủ công trình sẽ ký Hợp đồng mua bán căn hộ với bạn. Trước khi ký Hợp đồng mua bán bạn nên yêu cầu phía CĐT cung cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của sở xây dựng nhé.

​Đến đây, các thủ tục hợp đồng đã xong. Bạn tiến hành các đợt đóng tiền theo hợp đồng và chờ dự án hoàn thành để nhận nhà.
2. Quy trình mua lại căn hộ từ nhà đầu tư cá nhân.
Vấn đề của bạn là bạn rất thích căn hộ ở công trình đó nhưng không biết thông tin ngay giai đoạn đầu để mua từ chủ đầu tư như quy trình trên. P.KD dự án đã bán hết cống phẩm, chỉ còn cách là bạn mua lại căn hộ trong dự án này từ người khác. Vậy quy trình này có đơn giản?

Mình chia ra làm 3 tình huống:

Tình huống 1: bạn mới ký hợp đồng cọc, chưa ký hợp đồng mua bán với Phòng kinh doanh:

Bạn có thể làm hợp đồng cọc với người bán, hợp đồng cọc có thể không cần công chứng vẫn được quy định công nhận. Bạn nên ghi rõ thời hạn phải ra công chứng sang tên chuyển nhượng, các điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện cam kết.
Lưu ý: Trong trường hợp đến thời hạn ra công chứng mà chủ công trình vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với người bán, thì đây là ví như khách quan không do lỗi người bán nên theo luật dân sự nên nếu bạn không mua nữa thì người bán có thể ko phải đền cọc. bởi vậy, để đảm bảo bạn cần thương lượng trước về tình huống này và ghi rõ trong hợp đồng cọc.
​
Sau khi người bán có hợp đồng mua bán sẽ tiến hành như dưới đây:
Tình huống 2: Nếu đã có hợp đồng mua bán sẽ được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại phòng công chứng:
​
Bước 1: Người bán hoàn thành Tất cả các đợt trả góp, và nộp đơn lên cho Phòng kinh doanh xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ công trình của mình. CĐT sẽ thăm khám căn hộ của người bán có thanh toán chậm tiến độ không, có đang thế chấp HĐMB vay vốn ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ công trình sẽ cấp giấy thông báo cho chủ hộ là căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hóa đơn giá trị gia tăng cho số tiền đã đóng.
sở trường thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư 02
tay nghề thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư - mua đi bán lại
Bước 2: Hai bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ công trình.

Bước 3: Một trong hai bên(bên bán hoặc bên mua đều được) ra chi cục thuế (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế. Tiền thuế tính là 2% trên giá trị Hợp đồng mua bán căn hộ. VD 1 căn hộ 2 tỷ đóng được 40% HĐMB thì tiền thuế sẽ là 2.000x40%x2%= 16 (Triệu). Lưu ý để nhận biên lai thuế hối hả và tránh bị "hành" nên lót cho bên thuế 3-5 triệu tùy quận.
​
Bước 4: Lấy biên lai về, gom hết các giấy tờ nộp lại cho chủ công trình để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ. Theo luật thì khi có văn bản công chứng chuyển nhượng, biên lai thuế và giấy xác nhận đã nộp thuế thì chủ đầu tư bắt buộc phải xác nhận việc chuyển nhượng. Sau khi xin được xác nhận của chủ đầu tư là việc chuyển nhượng đã hoàn thành.

Vậy một bộ hồ sơ sau khi chuyển nhượng căn hộ Opal Skyview gồm những gì?
1. Hợp đồng mua bán căn hộ gốc và các phiếu thu nộp tiền các đợt
2. Văn bản chuyển nhượng đã được công chứng
3. Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế.
4. Xác nhận chuyển nhượng của Phòng kinh doanh

Tình huống 3: Căn hộ đã có sổ hồng. Thì quy trình mua bán nhà giống như việc mua bán nhà phố bình thường: Đặt cọc, công chứng sang tên, thực hiện trách nhiệm thuế, đăng ký sang tên trên sổ.
​
kì vọng những thông tin trên thiết thực cho bạn. Xin cảm ơn bạn đọc.

Trang web chủ đầu tư dự án căn hộ Opal Skyview ở đây