Những dự án đất nền long phước đã hoàn thiện hiện vẫn có nhiều người hỏi mua và cũng có nhiều giao dịch thành công hơn so với thời điểm cuối năm ngoái và sau Tết Nguyên đán... là thông tin ông Lê Trọng Bằng, Giám đốc sàn BĐS Đô thị Thăng Long cho hay. CBRE Việt Nam cho rằng, chủ đầu tư sẽ buộc phải giảm lợi nhuận kỳ vọng từ 15-25% trong bối cảnh địa ốc còn khó khăn. Năm nay, địa ốc Hà Nội sẽ có nhu cầu thực cho các sản phẩm có giá dưới 21 triệu đồng/ m2.


Theo ông Bằng, những dự án ở đường Lê Văn Lương kéo dài, Lê Trọng Tấn kéo dài... khi đã xong cơ sở hạ tầng có nhiều khách quan tâm hỏi mua hơn. Trung bình mỗi tháng gần đây, sàn Đô thị Thăng Long có khoảng 4 – 5 giao dịch thành công ở phân khúc căn hộ bình dân. “Các căn hộ ở mức giá từ 16 – 22 triệu đồng/m2 bán được nhất. Cùng với đó, diện tích từ 100 m2 trở xuống được nhiều người mua lựa chọn hơn, còn căn có diện tích rộng trên 100 m2 thì khó bán ở thời điểm thị trường hiện nay. Bên cạnh đó, khách hàng hiện đang quay lưng với những dự án đang xây dở dang, kể cả nói đã xong phần thô khách cũng chẳng mặn mà”, ông Bằng cho biết thêm.

Khảo sát tại một số sàn giao dịch BĐS ở Hà Nội thì đối tượng mua phân khúc căn hộ chung cư bình dân này chủ yếu là người có nhu cầu thực, song vẫn có đối tượng mua để đấy chưa ở ngay. Theo sàn DTJ, giá bán căn hộ trung bình giảm khoảng 8% trong 6 tháng gần đây nhất. Trong đó, khu vực dự án alibaba long phước là nơi có giá giảm sâu nhất, giảm khoảng 15% tính chung cho các dự án. Còn những dự án đang phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ thì giá đang giảm sâu khoảng từ 25-29%.

Thống kê của CBRE Việt Nam trong năm 2011 số lượng căn hộ mới được tung ra thị trường Hà Nội chưa hấp thụ được ước khoảng 16.000 căn. Trong năm 2012, dự kiến số căn hộ ở những dự án mới sẽ lên đến gần 30.000 căn. Với nguồn cung lớn như vậy nên khách hàng, nhà đầu tư hiện nay có thêm nhiều sự lựa chọn hơn, yêu cầu đưa ra với căn hộ sẽ lựa chọn quyết định mua ngày càng khắt khe hơn. Bên cạnh yếu tố về giá cả, vấn đề tiến độ xây dựng mà chủ dự án cam kết, uy tín của chủ đầu tư, mức phí quản lý, đơn vị quản lý.... đang được khách hàng đặc biệt quan tâm. Điều này cũng sẽ liên quan đến quyết định giao dịch có thành công hay không.

Khi được hỏi về giao dịch của phân khúc căn hộ cao cấp ở Hà Nội hiện nay, hầu hết các sàn giao dịch BĐS đều lắc đầu vì nó vẫn nằm im bất động. “Phân khúc cao cấp giờ đây hàng thì có nhiều nhưng khách chẳng ai hỏi mua cả, cứ đành để đấy thôi”, đại diện sàn BĐS Đô Thị Thăng Long chia sẻ.

Theo khảo sát, kể cả đối với những dự án chung cư cao cấp đang được sử dụng hiện nay có nhiều người có nhu cầu bán cũng đang ngán ngẩm vì chẳng mấy ai hỏi mua, mặc dù so với giá trước kia đã giảm đáng kể. Điển hình dự án chung cư Keangnam trên đường Phạm Hùng, người cần bán sẵn sàng bán thấp hơn giá gốc trước đây 500 USD/m2 nhưng vẫn không có khách hỏi mua.

Hiện nay trên thị trường vẫn tiếp tục có nhiều dự án quảng cáo là cao cấp đang bung hàng cùng với nhiều khuyến mại rầm rộ để “hút” khách, thế nhưng tại thời điểm này thì việc bán hàng thực sự khó khăn. Anh Dũng, một nhân viên môi giới chia sẻ, mỗi ngày anh gọi tới hơn 50 cuộc điện thoại để giới thiệu dự án cao cấp mới tới khách hàng quen nhưng cũng chỉ có chưa đến chục người cố nghe hết lời giới thiệu của anh, số còn lại vội xin lỗi vì đang bận. “Để bán được hàng cho người nào có máu đầu tư bây giờ cũng khá khó vì thị trường ế ẩm, Lãi suất ngân hàng vẫn cao, những người có tiền thấy đầu tư BĐS bây giờ cũng không kiếm lời như trước nên dè dặt, còn người có nhu cầu thực thì hiếm có người cần tới phân khúc cao cấp”, anh Dũng cho hay.

Nếu cách đây một tháng, báo chí nước ngoài nhìn vào thị trường chứng khoán Việt Nam và thốt lên rằng: “Mua ngay không sẽ tiếc”, thì ở thời điểm này, nhìn vào phân khúc chung cư dành cho người thu nhập trung bình và khá tại TP. HCM, các công ty tư vấn và chủ đầu tư nhận định, sẽ không có mức giá rẻ hơn cùng với điều kiện thanh toán ưu đãi dễ chịu như bây giờ. Người có nhu cầu nhà ở mua ngay không sẽ tiếc!?

Từ năm 2008, đa số dự án có giá từ 13,5 - 17 triệu đồng/m2, số dự án giá 12 - 13 triệu đồng/m2 rất ít. Nhiều dự án đưa ra mức giá hợp với túi tiền của người dân đã thu hút được nhiều người mua, như dự án của Công ty Lê Thành đầu tư và đã bán hết; dự án có mức giá cao hơn một chút, nhưng lợi thế có căn hộ nhỏ là Thái An của Công ty Đất Lành cũng đã lấp đầy; dòng sản phẩm Ehome dành cho người thu nhập trung bình và thấp của Nam Long tại quận 9 mở bán vào năm 2008 giá là 11 triệu đồng/m2 đã kín chỗ.

Dự án Everville (1.700 căn hộ) tại đường Nguyễn Cữu Phú, quận Bình Tân do ECI Land và Công ty Quản lý tài sản Ngân hàng Quân đội (MB AMC) đầu tư hiện đang khởi công xây dựng phần cọc móng. Dự án này được chủ đầu tư đưa ra mức giá từ 12 - 13 triệu đồng/m2 chưa có VAT. So sánh với giá nhà thu nhập thấp 11 triệu đồng/m2, được hưởng các ưu đãi theo chính sách thì dự án thương mại đưa ra mức giá 12 - 13 triệu đồng/m2 là sự cố gắng lớn của chủ đầu tư.

Mặt bằng giá thấp hiện nay được nhiều khách hàng chấp nhận, nhưng với diện tích căn hộ lớn khiến khả năng thanh toán khó khăn. Vì vậy, các công ty đã xây dựng nhiều phương án thanh toán linh hoạt. Ông Văn Minh Hoàng, Phó tổng giám đốc CTCP Chương Dương (CDC), chủ đầu tư chung cư Chương Dương Garden tại quận Tân Phú cho biết, với giá bán 14 triệu đồng/m2, các căn hộ nhỏ có người chờ mua. Tuy nhiên, chủ đầu tư không thể bán hết căn hộ nhỏ, giữ lại căn lớn, mà bán cuốn chiều từng sàn, gồm cả căn hộ nhỏ và căn hộ lớn cho công ty môi giới. CDC đưa ra 3 phương án thanh toán khác nhau mà theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán dần hơn 70% giá trị căn hộ đã được nhận nhà.

Một số dự án sắp hoàn thành hoặc đang xây dựng chỉ cần đóng 50% (tương đương khoảng 500 đến 700 triệu đồng) người mua đã được nhận nhà. Phần còn lại được trả góp trong nhiều năm. Như Lê Thành Twin Towers, chỉ cần đóng 50% giá trị căn hộ, 50% giá trị còn lại, khách hàng đóng trong 5 năm kể từ khi nhận nhà với Lãi suất ưu đãi của chủ đầu tư là 12%/năm. “Công ty chỉ hỗ trợ được 100 căn hộ trong tổng số 350 căn hộ của dự án này mà thôi”, ông Nghĩa cho biết.

Không đến nỗi bất động như thời điểm cuối năm ngoái, lúc này phân khúc căn hộ chung cư bình dân ở Hà Nội đang rục rịch có giao dịch thành công, trong khi đó thì phân khúc căn hộ cao cấp vẫn “nằm” im bất động.

Không chỉ kéo dài thời gian thanh toán, chủ đầu tư còn tặng nhiều quà cho người mua. Nhưng hiện nay, vẫn còn một bộ phận người mua có tâm lý chờ đợi giá sẽ giảm tiếp. Thực tế cho thấy, việc mua dự án của chủ đầu tư giảm giá khủng do sức ép trả nợ ngân hàng gặp nhiều rủi ro. Vì vậy, người mua nhà để ở, ngoài giá mua, cũng nên đặc biệt quan tâm đến tình hình tài chính của chủ đầu tư. Xu hướng Lãi suất mua nhà trả góp giảm mạnh trong 1 tháng vừa qua sẽ tiếp sức cho người mua nhà vào nửa cuối năm nay.