Dù nhiều lô đất nền long thành được rao bán với giá cắt lỗ, khá rẻ chỉ hơn 5 triệu đồng mỗi mét, thế nhưng thị trường vẫn hiếm có giao dịch thành công khi người mua nhà lại chỉ quan tâm tới phân khúc chung cư. Anh Hải Nam, một nhân viên môi giới nhà đất cho hay: phân khúc thị trường đất nền nằm trong các dự án vẫn đang vô cùng trầm lắng, không biết bao giờ mới “sôi” trở lại. Theo anh Nam, khá nhiều khách đã gửi anh rao bán lại đất nền dự án nhưng nhiều tháng nay không có mấy khách hàng hỏi mua.


Đa số khách hàng có nhu cầu mua đất chỉ quan tâm đến những lô đất nhỏ lẻ trong khu dân cư. Dù giá có đắt hơn chút nhưng người mua lại quan tâm đến đất thổ cư hơn là đất dự án bởi khách hàng không muốn bị ép tiến độ, quy cách, diện tích xây dựng theo quy hoạch đã duyệt. Mặc dù việc cho phép phân lô bán nền trở lại tại một số khu vực đã có hiệu lực từ ngày 5/1, thế nhưng đến nay phân khúc này khá trầm lắng, ế ẩm. Theo khảo sát của PV Infonet, trên thị trường Hà Nội hiện nay đất nền được rao bán với mức giá khá rẻ, nhất là những khu vực xa trung tâm Hà Nội.

Đơn cử, chính chủ một lô đất liền kề dự án long phước khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (Hà Nội) đang rao bán 100m2, mặt tiền 5m, mức giá 7 triệu đồng/m2, nếu khách mua thì có thể xây dựng được ngay. Thậm chí, có chủ lô đất nền hơn 180m2 ở khu đô thị Chi Đông, Mê Linh còn rao bán cắt lỗ để lất tiền kinh doanh, chỉ với giá 5,5 triệu đồng/m2. Thế nhưng, rao từ lâu cũng chưa có khách nào mua. Còn tại những vị trí khác như khu đô thị Phú Lương (Hà Đông) nhiều người rao bán đất liền kề với diện tích 60m2, mặt tiền 5m, đường 12m có giá 21 triệu đồng/m2, khách hàng nào có nhu cầu mua sau khi nhận bàn giao đất được tự xây theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tương tự, đất liền kề khu Văn Phú hiện đang rao bán 30 triệu đồng/m2, diện tích một lô từ 76 đến 90m2.

Sở dĩ phân khúc đất nền ảm đạm, theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận định giá và tư vấn tài chính Công ty Savills Hà Nội lý giải: Đất dự án tuy có lợi thế về cơ sở hạ tầng đồng bộ nhưng lại có nhược điểm là không có sự đảm bảo sẽ có nhiều dân cư đến ở, tạo thành cộng đồng mới, nhiều dự án để không, ít người đến ở. Cùng với đó, tính tiện ích trong sử dụng thấp, nguồn cung quá nhiều, người bán không bán được nên giá đất nền một số dự án còn thấp hơn giá đất thổ cư.

Ông Nguyễn Văn Hậu - Phó chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM cho rằng: “Làm như vậy là vô tình tạo ra cơ chế xin cho, rất phiền toái. Lỡ CC hỏng cái ống nước, cần phải sửa gấp mà phải chờ xin ý kiến, chữ ký, con dấu của ngành chức năng thì biết đến bao giờ?”. Theo ông Hậu, vẫn nên để BQT CC tiếp tục giữ quỹ, nhưng pháp luật cần có những quy định cụ thể hơn về thành phần tham gia BQT, trách nhiệm và quyền hạn của BQT…

Ngoài ra, mặc dù việc cho phép phân lô bán nền trở lại từ đầu tháng 1 năm nay nhưng đây chỉ là điều kiện hỗ trợ thôi, không phải là yếu tố quyết định. Vì thế, nhu cầu đầu tư và nhu cầu sử dụng, khả năng cung ứng của thị trường mới là những yếu tố quyết định giao dịch trên thị trường. TP.HCM hiện có 1.049 chung cư (CC) đang hoạt động, mỗi CC đều có quỹ bảo trì chung cư (BTCC), là khoản phí 2% trị giá căn hộ trước thuế của người mua CC. Nhiều CC có quỹ này lên đến hàng trăm tỷ đồng, nhưng Luật Nhà ở và các văn bản dưới luật hiện chưa có những quy định cụ thể về việc sử dụng quỹ. Vì thế, số vụ kiện tụng liên quan đến nguồn quỹ này thời gian qua đang ngày càng nhiều.

Phân khúc đất nền hiện chưa thấy có dấu hiệu tích cực nào, tuy nhiên mức giảm giá đang chững lạị. Phân khúc đất nền biệt thự, liền kề vẫn nằm ở mức giá ngoài khả năng thu nhập của hầu hết người dân. Do đó, nhìn vào mức thu nhập, mức chi tiêu của đa số người dân thì sức mua cũng không thể tăng đột biến trong thời gian tới. Theo bà Kim Anh, việc quy định hai thành viên trong BQT nắm giữ Quỹ BTCC là một trong những lý do khiến nguồn quỹ dễ rơi vào tình trạng không an toàn, khó tránh khỏi việc người giữ quỹ ôm tiền bỏ trốn. “Người có tài sản ở CC còn chưa chắc, huống gì mấy người ở nhờ, ở thuê!” - bà Lê Thị H., chủ căn hộ CC Phạm Viết Chánh (Q.Bình Thạnh) bức xúc.

Cùng suy nghĩ với bà H., ông Nguyễn Ngọc T., cư dân CC Trần Hưng Đạo cho rằng, Quỹ BTCC nên do BQT CC đứng chủ tài khoản, nhưng để đảm bảo an toàn cần có những quy định cụ thể, chặt chẽ hơn đối với những người ứng cử hoặc được đề cử vào BQT CC. “Việc đứng tên tài khoản ngân hàng, tôi nghĩ nên để tất cả các thành viên trong BQT cùng đứng tên, như vậy khả năng thất thoát sẽ được hạn chế tới mức tối đa”- ông Tuấn nhận định.

Tuy nhiên, nội dung này không nhận được sự đồng tình của các đại biểu tham gia buổi hội thảo góp ý kiến cho Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) tại Văn phòng Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM mới đây. Hầu hết các ý kiến đều cho là không nên hành chính hóa các quan hệ dân sự. Dù việc quản lý Quỹ BTCC còn rất lỏng lẻo, nhưng nếu chuyển quỹ về cho Ban quản lý quỹ nhà ở cấp quận, huyện quản lý thì những “rắc rối” khác sẽ phát sinh.